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左手倒右手?姚振华旗下宝能割肉4亿抛售深圳56套房疑团

7折甩卖56套房,一经倒手即可赚取1.88亿元差价,为何宝能如此慷慨?

深圳塘朗山北麓,寸土寸金。

四月上旬,位于该区域的宝能城,一口气打包卖出总面积为6342.3平方米的56套住宅,房屋售价4.21亿元,接盘方为港股公司新体育。

这笔交易中,所售房屋均价6.64万元/平方米,只相当于宝能城二手房均价的7折。宝能城为何大幅低价抛售新房?接盘方新体育去年营收只有1.91亿港元,接盘资金从哪来?

4月10日,在香港上市的新体育公告称,全资子公司宝新实业与宝能城有限公司签订买卖合同,拟出资4.21亿元购买位于深圳南山区的56套住宅。

该宝能城近地铁口,毗邻深圳大学城、南方科技大学。深圳市规划和国土资源委员会显示,宝能城3栋、4栋处于预售状态。

账面资金不多,新体育想出了一个“妙招”,4.31亿元将分4次付清:4月20日前,支付3000万元,剩余3笔将在2018年6月30日前支付。

新体育表示,将用公司内部资源、第三方融资以及变卖宝能城住宅的所得款项进行支付。

这么好的事情,为什么能落到新体育身上?通过高管履历和公司股权穿透,市界发现,新体育和宝能关系密切。

(1)首先是人事。

2016年3月30日,新体育发布公告,单一最大股东PVG将18亿股作价2.5亿港元卖给Amuse Peace。控股Amuse Peace的张晓东取而代之,成为新体育的单一最大股东及主要股东。

2天后,4月1日,董事会大换血。在新公布的董事名单中,执行董事张晓东担任主席兼行政总裁一职,夏凌捷任职非执行董事。同年8月17日,夏凌捷转任为执行董事。

公告显示,张晓东曾在2009年9月9日至2013年12月任职宝能投资集团有限公司副总裁及宝能商业有限公司总经理。

新体育未披露夏凌捷在宝能的工作经历。市界发现,2016年3月,夏凌捷作为宝能控股代表,出席“2015年度中国房地产卓越100榜区域榜单”颁奖典礼并上台领奖;还曾以宝能控股品牌部副经理的身份出现在央视财经新闻报道中回应宝能相关问题。

两处夏凌捷基本可以确定为同一人。

(2)其次是股权关系。

2017年年报显示,中国金洋是新体育的第一大股东,持有51.17%(好仓)。而在中国金洋的股东名单中,姚振华的兄弟姚建辉通过Tinmark Development和个人共持股43.83%;前海人寿持股17.1%。

房正刚回答,“中国金洋不是我们的大股东,其通过金洋证券在香港有很多投资者,(中国金洋)通过他们来持有新体育股票。”

“宝能和中国金洋的关系我们不清楚,和我们没关联。” 房正刚说,香港公司的股票高度流通,谁都可以买公司股票,天天都在变化。

为何宝能要费尽周折,将新房倒成二手房进行销售?。

2017年的1月,深圳“限价令”发出。根据规定,拟申请预售项目属申请预售的,户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价,而周边无同类在售项目参考的,可参照周边同类二手房价格。

也就是说,2018年4月,宝能城很难效仿2015年开盘的宝能城一期,开出比周边楼盘高出2万元的售价。

链家数据显示,距离宝能城220米的塘朗城二手房均价6.1万元/平方米,华晖云门8.5万元/平方米,水木丹华6.9万元/平方米。

有分析称,因为限价,宝能城新房没有希望批到目前二手房的价格,即9.6万元/平方米。“能批到8万/平米就不错了,因为必须参考历次开盘的价格。”

房天下显示,宝能城在2017年前4月开盘价格在9万元/平方米,此后一直保持在8.2万元/平方米。

显然,受限价因素影响,二手房与新房已经明显出现倒挂现象。

,“深圳这样的漏洞很多,企业房子不卖,转出租房,以后再卖也是变相捂盘。”

“开发商楼盘不进行公开销售,通过二手房回避监管,显然是违规的;另外,在这过程中倒腾,存在买卖房屋差价套现的现象,也是违规。这也是接下来重点管控的内容。”